Analyse de vos diagnostics

Avant de signer, comprenez vraiment le bien que vous achetez.

Un diagnostiqueur immobilier indépendant analyse tous vos diagnostics et vous explique, en clair, ce qu’ils signalent : points de vigilance, coûts à prévoir, questions à poser.

• jusqu’à 11 documents lus, selon le bien
• 5 jours ouvrés pour le rapport, 2 jours si urgence
• 30 jours après le rapport, pour vos questions
• 0 € de commission, sur la vente ou les travaux. Je reste 100 % indépendant

Vous avez visité le bien une fois. Peut-être deux ou trois.

On vous a remis le dossier de diagnostics : une centaine de pages techniques, que personne ne vous explique.

Vous avez fait une offre, ou vous êtes sur le point de la faire. Vous allez vivre dans ce bien des années, et les questions se bousculent :

• Est-ce que j’ai bien vu tout ce qui pourrait poser problème plus tard ?
• Quels coûts m’attendent ?
• Et s’il y avait quelque chose que je n’ai pas vu ?

Acheter se décide vite, souvent sur un coup de cœur. On n’a ni le temps ni le recul pour éplucher cent pages techniques.

Et si quelqu’un vous traduisait tout ça, avant que vous signiez ?

Pourquoi les diagnostics ne suffisent pas

L’État les impose pour vous protéger, et ils sont précieux : ils sont réalisés par des professionnels certifiés. Mais ils ont trois limites :

• Ils restent techniques : ils ne sont pas écrits pour vous.
• L’information est éparpillée entre plusieurs documents, et aucun ne fait le lien avec les autres.
• Ils répondent strictement à une norme : ils ne disent rien au-delà de ce qu’elle impose.

Alors vers qui vous tourner ?

• L’agent immobilier ou le vendeur ? Ils peuvent répondre à vos questions, mais leur intérêt est que la vente se fasse.
• Le diagnostiqueur ? Il est neutre et compétent, mais très sollicité : il ne reprendra pas votre dossier avec vous, ligne à ligne.
• Les artisans ? Ils sont difficiles à faire venir avant le compromis, et chacun vend sa solution.

Résultat : vous repérez deux ou trois points dans les diagnostics, sans savoir s’ils sont graves ni ce qu’ils coûteront. Et vous tranchez à l’instinct, faute de mieux.

Pourquoi j’ai créé Le Décodeur Immobilier

En 2020, j’ai acheté une maison sur un coup de cœur, sans vraiment lire ses diagnostics. Cinq hivers d’humidité plus tard, je les ai relus pendant ma formation de diagnostiqueur : presque tout y était, à condition de relier les rapports entre eux.

C’est pour que vous ayez, avant de signer, le regard à froid que je n’ai pas eu. Mon histoire en entier.

Ce que je fais avec votre dossier

1. Lire Je lis tous vos diagnostics, jusqu’à 11 selon le bien.
2. Vérifier Je vérifie que votre dossier est complet : aucun diagnostic manquant ou périmé. Je relève aussi les pièces ou zones non visitées.
3. Relier Je fais le lien entre des informations dispersées dans les différents diagnostics, qui peuvent converger vers un même problème.
4. Classer Je classe chaque point relevé : à traiter avant l’achat, à prévoir, sans urgence ni obligation.
5. Chiffrer Je vous donne des fourchettes indicatives pour les travaux que les diagnostics laissent prévoir.
6. Préparer Je prépare les questions à poser au vendeur, à l’agent immobilier ou au diagnostiqueur, sur chaque point à préciser.

Et si votre dossier est sain, je vous le dirai aussi.

« Je peux désormais envisager les prochaines étapes au lieu de voir chaque anomalie comme une menace impossible à mesurer. »

Nathalie R., premier achat

Ce que vous recevez

« Rien n’a manqué, tout était hyper clair. C’est hyper bien présenté, on sait où trouver les informations, ça ne part pas dans tous les sens. »

Elise B., maison à rénover

Trois extraits de vrais rapports

Plutôt que de vous décrire un rapport, voici ce que vous lirez. Ces trois extraits viennent de deux dossiers réels, une maison plutôt saine et une maison très dégradée. Ils sont publiés anonymisés, avec l’accord des clientes.

Relier ce que les documents séparent

Des factures prouvent des travaux récents, et pourtant le diagnostic relève des anomalies. Les deux documents réunis expliquent pourquoi.

« Vous m’avez surtout aidée à faire les liens entre les différents documents. C’est précisément ce que je ne savais pas faire seule. »

Nathalie R., premier achat

Ce qui est obligatoire, quand, et combien

Les travaux obligatoires sont séparés de tout ce qui peut attendre, avec une fourchette indicative pour chacun.

Un mot inquiétant, ramené à sa juste mesure

Ce que dit le dossier, ce qu’il ne dit pas, et comment trancher pour environ 140 €.

Mon engagement tient en trois mots

• Rigueur Je suis diagnostiqueur immobilier, certifié en amiante, plomb, gaz, électricité, termites et DPE. J’ai été formé à réaliser ces diagnostics : je connais les normes qui les encadrent, ce qu’elles imposent et ce qu’elles laissent de côté. Je sais où regarder dans un dossier, et ce qui mérite qu’on s’y arrête.
• Indépendance Vous êtes le seul à me payer. Je ne touche aucune commission, je ne travaille pour aucune agence ni aucun artisan, et je ne vous vends ni diagnostic ni travaux. Que vous achetiez ou non, cela ne change rien pour moi.
• Sur-mesure Je lis votre dossier à la lumière de votre projet. Un bien que vous allez habiter n’appelle pas les mêmes priorités qu’un bien que vous allez louer, où la première question est de savoir si vous avez le droit de le faire. Et si vous prévoyez d’aménager les combles ou de refaire la salle de bains, je regarde de près ce que les diagnostics disent de ces pièces.

Cette analyse est-elle faite pour vous ?

• Vous achetez un bien pour y vivre. Vous avez fait une offre ou vous êtes sur le point de la faire, et le dossier de diagnostics vient d’arriver. Vous voulez savoir s’il y a des travaux à prévoir, ce qu’ils coûteront, et surtout si quelque chose d’important vous a échappé.
• Vous achetez un bien pour le louer. La première question n’est plus le confort : c’est le droit de louer. Je lis le dossier dans cet ordre : d’abord ce qui conditionne la location, puis la sécurité de vos locataires, puis leur confort. Pour un immeuble, chaque logement a sa fiche.

« Je souhaitais surtout savoir si je n’étais pas passée à côté de quelque chose de très grave, de dangereux pour les futurs locataires. J’ai pu obtenir mes réponses. »

Nina M., investisseuse

Vous avez déjà acheté ? Votre feuille de route rénovation vous aide à choisir vos travaux à partir de vos diagnostics, et à les mener dans le bon ordre. Découvrir la feuille de route.

« Votre aide a réellement changé ma manière de vivre cet achat. »

Nathalie R., premier achat

Ce que ce n’est pas

Un service honnête dit aussi ce qu’il ne fait pas :

• Ce n’est pas une détection de vices cachés. Personne ne peut voir ce que les documents ne disent pas. En revanche, lire entre les lignes révèle souvent des indices à creuser. Et surtout, vous saurez quoi demander.
• Ce n’est pas une visite du bien. L’analyse est strictement documentaire. C’est aussi ce qui la rend rapide et accessible.
• Ce n’est pas un devis de travaux. Les fourchettes de coûts sont indicatives. Seuls des artisans, après visite, chiffrent fermement.
• Ce n’est pas un inventaire de tous les défauts du bien. Il n’existe pas de diagnostic plomberie, toiture ou charpente : je hiérarchise les points relevés par vos diagnostics, et les fourchettes de coûts ne portent que sur eux.
• Ce n’est pas une critique du diagnostiqueur. Son travail est encadré et contrôlé ; le mien consiste à vous le traduire.

Comment ça marche

1. Vous commandez. Un formulaire court : vos coordonnées, où vous en êtes, et le paiement.
2. Vous déposez votre dossier. Vous téléversez vos diagnostics et indiquez en quelques lignes votre projet. S’il en manque, vous choisissez : je commence tout de suite, ou j’attends le dossier complet. Accusé de réception immédiat.
3. Vous recevez votre rapport. En PDF, par email, sous 5 jours ouvrés.

Une offre à faire rapidement ? Cochez « urgent » à la commande : rapport sous 2 jours ouvrés (+ 40 €).

Questions fréquentes

Pourquoi payer pour analyser des documents que j’ai déjà ?

Parce que les avoir ne suffit pas à les comprendre. Ils sont techniques, répartis sur plusieurs documents (jusqu’à 11 selon le bien), et aucun ne fait le lien avec les autres. Mon travail est de les traduire, de les hiérarchiser et surtout de les relier : c’est souvent là que se révèle l’essentiel.

Quelle différence avec le diagnostiqueur qui a fait mes diagnostics ?

Il a constaté ce que la norme lui demande de constater : c’est son rôle, et il le remplit. Je n’ai rien à refaire ni à corriger dans son travail. Je pars de cette mine d’informations pour en tirer un rapport clair, relié à votre projet, avec ce qui est urgent, ce qui peut attendre et ce que cela coûte, pour que vous décidiez en connaissance de cause.

Pourquoi payer quelqu’un qui ne visite pas le bien ?

Parce que le diagnostiqueur a déjà fait la visite pour vous. Il a observé, mesuré et consigné ce que la norme lui demande, dans vos diagnostics. Mon travail commence là : lire ces informations, les relier et vous les traduire. C’est ce qui me permet d’intervenir vite, partout en France, au prix d’une lecture et non d’un déplacement.

Votre analyse remplace-t-elle une visite par un professionnel du bâtiment ?

Non. En revanche, le rapport vous dit sur quels points une visite ou un devis d’artisan vaut la peine, et quelles questions poser ce jour-là.

Et si mon dossier ne pose aucun problème ?

Je vous le dirai aussi, et c’est souvent le cas. Un diagnostic consigne ce qui cloche, jamais ce qui va bien : une liste d’anomalies peut impressionner sans qu’aucune ne soit grave ni urgente. Mon rapport vous donnera la mesure de l’ensemble, et ce qui sera à prévoir dans les années à venir.

Mon dossier est incomplet, ou ne contient que deux ou trois diagnostics. L’analyse vaut-elle la peine ?

Oui. Je commence toujours par vérifier ce qui doit figurer dans votre dossier. S’il manque un diagnostic, je vous le signale et je vous dis à qui le demander : le vendeur doit vous remettre le dossier complet, au plus tard à la signature de la promesse. Pour certains biens, une maison récente par exemple, peu de diagnostics sont obligatoires : vous pouvez le vérifier avec l’outil gratuit « Votre dossier est-il complet ? ». Même avec deux ou trois documents, le travail reste le même : traduire, relier, chiffrer. À la commande, vous choisissez : je commence tout de suite avec ce que vous avez, ou j’attends votre dossier complet. Si je commence et que les documents manquants arrivent dans les 30 jours, je vous envoie un complément, offert, avec la synthèse mise à jour.

Acceptez-vous d’autres documents que les diagnostics ?

Mon rapport repose sur vos diagnostics : ils sont établis par des professionnels certifiés, selon une norme. Une photo, une annonce ou un descriptif du vendeur n’offrent pas cette garantie, et ne peuvent servir que d’appui. Vous pouvez joindre les documents de copropriété si vous les avez. Et il m’arrive de vous demander une pièce pour éclairer un point précis : la facture de travaux récents, ou l’autorisation d’urbanisme d’une extension.

Je dois faire une offre très vite, pouvez-vous accélérer ?

Oui. En cochant « urgent » à la commande, vous recevez votre rapport sous 2 jours ouvrés (+ 40 €).

Serai-je protégé contre les vices cachés ?

Non, et personne ne peut le promettre : un vice caché est par définition absent des diagnostics. En revanche, je vous signale les indices qui méritent d’être creusés et les questions précises à poser au vendeur. C’est souvent ce qui fait la différence.

Je n’y connais rien en bâtiment. Vais-je comprendre le rapport ?

C’est précisément pour vous qu’il est écrit. Pas de jargon : chaque point est expliqué en français courant, avec ce qu’il implique concrètement.

Puis-je vous consulter avant d’avoir fait une offre ?

Oui, dès que vous avez le dossier de diagnostics : c’est même le meilleur moment, car vous décidez avant de vous engager.

Mes documents restent-ils confidentiels ?

Oui. Vos diagnostics ne servent qu’à votre analyse et ne sont communiqués à personne : seuls les outils techniques nécessaires à mon travail y ont accès. Leur conservation et leur suppression sont précisées dans les conditions générales.

Puis-je lire mes diagnostics moi-même ?

Bien sûr. Le guide Comprendre ses diagnostics immobiliers avant d’acheter vous donne les clés, document par document.

Pouvez-vous me dire si je dois acheter ou non ?

Non, cette décision vous appartient. Mon rôle est de vous donner tous les éléments pour la prendre en connaissance de cause.

Votre question n’est pas dans la liste ? Écrivez-moi sur WhatsApp : je vous réponds par écrit.

Avant de signer, sachez ce que vous achetez.