Validité des diagnostics immobiliers : votre dossier est-il complet ?

La validité d’un diagnostic immobilier va de six mois à « sans limite », selon le document et ce qu’il a trouvé. Mais un dossier complet le jour de la promesse ne l’est pas forcément le jour de l’acte. Répondez à quelques questions : l’outil vous dira quels diagnostics vous devez recevoir et s’ils seront encore valables quand vous signerez.

Vérifier le dossier, c’est l’étape zéro. Pour la suite, mon guide pour comprendre ses diagnostics immobiliers avant d’acheter vous explique dans quel ordre lire chaque document.

Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic immobilier ?

Pour une vente, la durée de validité d’un diagnostic immobilier va de six mois (état des risques, termites) à dix ans (DPE). Certains n’ont pas de limite, à condition de n’avoir rien trouvé. La durée se compte à partir de la date à laquelle le diagnostic a été établi, celle qui figure sur le rapport.

Ce tableau ne vaut que pour la vente. Pour une location, plusieurs durées changent : je vous les donne dans les questions fréquentes, en bas de page.

Document	Obligatoire quand…	Durée pour une vente	Ce qui la fait varier
DPE	Dans presque toutes les ventes	10 ans	Un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable.
Audit énergétique	Maison ou immeuble entier classé E, F ou G (D à partir de 2034)	5 ans	Pas demandé pour un appartement en copropriété.
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Sans limite	À refaire s’il date d’avant le 1er avril 2013. S’il a trouvé de l’amiante dans des flocages, calorifugeages ou faux plafonds, leur état doit être réévalué au moins tous les 3 ans.
Plomb (CREP)	Logement construit avant 1949	Sans limite si aucun plomb au-dessus du seuil	1 an s’il a trouvé du plomb au-dessus du seuil.
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans	Moins de 15 ans : l’attestation de conformité (Consuel) en tient lieu.
Gaz	Installation fixe de plus de 15 ans	3 ans	Une bouteille branchée sur un tuyau souple ne compte pas.
Termites	Zone délimitée par arrêté préfectoral	6 mois
État parasitaire	Pas obligatoire, mais demandé par certains notaires (courant en Bretagne)	6 mois, quand il est demandé	Il cherche les autres insectes et champignons du bois.
État des risques (ERP)	Zones listées par la préfecture ; fourni dans presque toutes les ventes	6 mois
Mérule	Zone délimitée par arrêté	Pas de durée fixée	C’est une information, pas un diagnostic.
Assainissement individuel	Maison non raccordée au tout-à-l’égout	3 ans	Non conforme : travaux dans l’année qui suit la vente.
Bruit d’aérodrome	Zone d’un plan d’exposition au bruit	Pas de durée fixée
Surface Carrez	Lot de copropriété	Sans limite	À refaire après des travaux qui changent la surface.

Valable à la promesse : le sera-t-il encore le jour de l’acte ?

Pas forcément. Le notaire vérifie la validité des diagnostics à la promesse, puis de nouveau à l’acte : un document périmé entre-temps doit être refait. Or il s’écoule souvent deux à trois mois entre les deux signatures, parfois davantage quand le prêt tarde.

Les documents à six mois sont les plus exposés : l’état des risques, le diagnostic termites, l’état parasitaire.

Je l’ai vécu en vendant ma précédente maison. Au compromis, tout était en ordre. Pour l’acte, il a fallu refaire l’état des risques et l’état parasitaire, que le notaire demandait : tous deux avaient dépassé leurs six mois.

À vous de jouer. Le rapport termites de la maison que vous achetez est daté du 10 mars. Vous signez la promesse le 2 avril, et l’acte est prévu le 15 septembre. Le rapport sera-t-il encore valable le jour de l’acte ?

Voir la réponse

Non. Six mois après le 10 mars, c’est le 10 septembre : le jour de l’acte, le rapport aura dépassé sa durée de cinq jours. Il est valable pour la promesse, mais il devra être refait pour l’acte. Avec un acte avancé au 5 septembre, il passait.

Petite astuce de diagnostiqueur : dès la promesse, notez la date prévue de l’acte, puis ajoutez six mois à la date de chaque rapport court. Si l’une de ces échéances tombe avant l’acte, prévenez tout de suite l’agent ou le notaire : refait à l’avance, le document ne retarde pas la signature. C’est ce calcul que fait l’outil en haut de cette page, en mode « J’ai reçu mon dossier ».

Quels anciens diagnostics ne sont plus valables ?

Trois cas reviennent souvent dans les dossiers :

• Un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable, même si la date de fin écrite dessus n’est pas encore passée. Ceux de 2013 à 2017 ont expiré fin 2022, ceux de 2018 à juin 2021 fin 2024.
• Un repérage amiante d’avant le 1er avril 2013 est à refaire, même s’il n’a rien trouvé : la méthode de repérage a changé à cette date.
• Un constat plomb (CREP) qui a trouvé du plomb au-dessus du seuil ne vaut qu’un an.

Un DPE récent peut aussi changer de classe sans travaux : depuis le 1er janvier 2026, le calcul compte l’électricité différemment, et le propriétaire peut obtenir gratuitement auprès de l’ADEME une attestation qui donne la nouvelle classe. Pour lire le DPE lui-même, voyez mon guide pour comprendre le DPE avant d’acheter.

Le vendeur peut-il réutiliser les diagnostics de son propre achat ?

Oui, tant qu’ils sont encore valables. C’est le cas d’un constat plomb sans plomb, d’un repérage amiante sans amiante établi après le 1er avril 2013, ou d’un DPE de moins de dix ans établi après le 1er juillet 2021.

Comme personne ne les refait, ils manquent parfois au dossier : le vendeur les a rangés avec son acte d’achat. Quand j’ai vendu ma maison, le constat plomb datait de mon achat, cinq ans plus tôt. Il n’avait trouvé aucun plomb : il restait donc valable, il fallait simplement penser à le joindre.

C’est pour cela que l’outil affiche « À demander », et non « absent », quand l’un de ces documents ne figure pas dans votre dossier. Demandez-le au vendeur : il l’a sans doute dans ses papiers.

Un diagnostic manque ou est périmé : que dois-je faire ?

Tout simplement, demandez-le au vendeur, par l’agent immobilier ou le notaire : c’est à lui de fournir le dossier complet, au plus tard à l’acte (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). Il fait refaire le document par le diagnostiqueur de son choix, en général à ses frais. Vous n’avez rien à refaire vous-même.

Si, le jour de l’acte, il manque un diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Pour l’état des risques, l’acheteur peut demander la résolution de la vente. Le plus simple reste de compléter le dossier avant de signer.

Questions fréquentes

Quelle est la durée de validité d’un dossier de diagnostic technique ?

Le dossier de diagnostic technique n’a pas de durée de validité propre : chaque document qu’il contient a la sienne. En pratique, c’est le plus court qui fixe la date limite, souvent l’état des risques ou le diagnostic termites. Pour savoir ce que contient ce dossier, voyez mon guide sur les diagnostics immobiliers.

Comment savoir si mon DPE est toujours valable ?

Regardez sa date d’établissement, en première page : il doit dater d’après le 1er juillet 2021 et avoir moins de dix ans le jour de l’acte. Vous pouvez aussi saisir son numéro à 13 caractères sur l’observatoire des DPE de l’ADEME : un DPE qui n’y figure pas pose question.

Faut-il refaire un diagnostic « sans limite » après des travaux ?

Souvent, oui. Des travaux qui touchent des matériaux (amiante), changent la surface (Carrez) ou la performance du logement (DPE) rendent le document dépassé, même s’il reste « valable » sur le papier. Si l’annonce parle de travaux récents, demandez au vendeur si les diagnostics ont été refaits après.

Les durées sont-elles les mêmes pour une location ?

Pas toutes. Pour louer, les diagnostics électricité et gaz valent six ans (contre trois pour vendre), et un constat plomb qui a trouvé du plomb vaut six ans (contre un an). Le DPE garde ses dix ans, l’état des risques ses six mois. Si vous achetez pour louer, regardez donc aussi ce qu’il faudra refaire avant la première location.